Miete vs. Kauf Rechner
Wann ist kaufen günstiger als mieten? Vollständiger Gesamtkostenvergleich über Ihre gewünschte Wohndauer.
Vereinfachtes Modell. Steuern auf Mietersparnisse/Kapitalerträge, Verkaufskosten, Renovierungen und regionale Marktunterschiede nicht berücksichtigt. Alle Angaben ohne Gewähr.
Wichtiger Hinweis: Diese Berechnung dient nur zur Orientierung und ersetzt keine professionelle Steuer- oder Finanzberatung.
Miete oder Kauf: Die richtige Entscheidung für Ihren Lebensstil
Die Frage "Mieten oder Kaufen?" ist eine der größten Finanzentscheidungen im Leben. Und die Antwort ist nicht so eindeutig, wie viele glauben. Kaufen ist nicht automatisch besser als Mieten — es kommt auf Ihre persönliche Situation, den regionalen Markt, die Finanzierungskonditionen und Ihren geplanten Zeithorizont an.
Die versteckten Kosten des Kaufens
Beim Kauf fallen über den Kaufpreis hinaus erhebliche Nebenkosten an. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) und 6,5 Prozent (Berlin, Thüringen, Schleswig-Holstein). Hinzu kommen Notarkosten von rund 1,5 Prozent und ggf. Maklerprovision von bis zu 3,57 Prozent. Insgesamt entstehen schnell 8–15 Prozent Kaufnebenkosten, die nicht finanziert werden können und direkt aus dem Eigenkapital bezahlt werden müssen.
Der Break-Even: Ab wann lohnt der Kauf?
Aufgrund der hohen Kaufnebenkosten lohnt sich der Erwerb in der Regel erst ab einer Wohndauer von mindestens 7–12 Jahren, abhängig von der Preis-Miete-Relation vor Ort. In teuren Städten wie München oder Hamburg, wo das Preis-Miete-Verhältnis bei 30–40 liegt, dauert es oft deutlich länger, bis der Kauf rentabler ist als Mieten plus Kapitalanlage.
Eigenkapital: Opportunitätskosten bedenken
Das Eigenkapital, das in eine Immobilie fließt, fehlt als Kapitalanlage. Historisch hat ein breit diversifizierter Aktien-ETF eine jährliche Rendite von 7–9 Prozent erzielt. Diese Opportunitätskosten müssen beim Vergleich berücksichtigt werden: Wer 100.000 Euro Eigenkapital in ETFs anlegt statt in eine Immobilie, hat nach 20 Jahren bei 7 Prozent Rendite rund 386.000 Euro — das ist eine direkte Alternative zum Eigenheim.
Regionale Unterschiede sind entscheidend
Die Attraktivität des Kaufs hängt stark vom lokalen Preis-Miete-Verhältnis ab. Als Faustregel gilt: Ist der Kaufpreis höher als das 25-fache der Jahreskaltmiete, tendiert die Rechnung zugunsten des Mietens; liegt er unter dem 20-fachen, ist Kaufen meist vorteilhaft. In ländlichen Regionen Ostdeutschlands liegt das Verhältnis oft bei 15–18, in München bei 35–40.