Tilgungsrechner
Vollständigen Tilgungsplan für Ihr Darlehen berechnen — Restschuld, Zinsanteil und Tilgungsanteil pro Jahr.
| Jahr | Rate/Mo. | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
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Wichtiger Hinweis: Diese Berechnung dient nur zur Orientierung. Die Ergebnisse sind Näherungswerte und ersetzen keine professionelle Beratung.
Tilgungsplan für Immobilienkredite: Was Sie wissen müssen
Der Tilgungsplan (auch Amortisierungsplan) zeigt, wie sich ein Annuitätendarlehen über die gesamte Laufzeit entwickelt — Jahr für Jahr aufgeschlüsselt nach Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld. Er ist das wichtigste Werkzeug für eine fundierte Immobilienfinanzierung.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate (Annuität) über die Zinsbindungszeit konstant. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, fällt auch der Zinsanteil — und der Tilgungsanteil steigt automatisch. Dieses "Scherenprinzip" bewirkt, dass die Tilgung gegen Ende der Laufzeit deutlich beschleunigt wird.
Anfangstilgung: Wie viel ist sinnvoll?
Die anfängliche Tilgung sollte mindestens 2 Prozent betragen. Bei einer Tilgung von nur 1 Prozent und 4,5 % Zinsen dauert die vollständige Entschuldung rund 50 Jahre — deutlich zu lang für die meisten Finanzierungskonzepte. Bei 2 % Anfangstilgung verkürzt sich die Laufzeit auf rund 28 Jahre; bei 3 % auf etwa 22 Jahre.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Zinsbindung legt den Zinssatz für einen festen Zeitraum (meist 5–20 Jahre) fest. Nach Ablauf muss eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Marktzinsen abgeschlossen werden. Im Tilgungsplan ist die Restschuld nach Zinsbindungsende entscheidend — sie zeigt das Refinanzierungsrisiko. Hohe Anfangstilgung reduziert die Restschuld und damit das Risiko.